글로벌 기업, 기관투자가, 자산 보유주 및 임차인을 대상으로 상업용 부동산 자문 및 서비스를 제공하는 선도 기업 뉴마크 그룹(Newmark Group, Inc., 나스닥: NMRK)(이하 '뉴마크')이 2월 3일 자본시장과 임대차 시장을 아우르는 2026년 서울 오피스 시장 전망(2026 Seoul Office Market Outlook)을 발표했으며, 견고한 임차인 시장과 함께 빠르게 회복 중인 자본시장 환경을 조명한다.
경영진 논평
뉴마크 코리아(Newmark Korea)의 존 프리처드(John Pritchard) 전무이사 겸 지사장은 "서울 오피스 시장은 임차인 시장과 자본시장 양 측면에서 모두 근본적인 회복력을 유지하고 있다"며, "기업과 투자자들이 더 높은 품질과 효율성을 갖춘 자산에 집중하면서 수요의 전략적 재배치가 나타나고 있다. 임차인 수요는 점점 핵심 입지와 신규 개발 오피스로 집중되는 반면, 노후 자산은 경쟁 압박이 커지고 있다"고 말했다.
주디 장(Judy Jang) 총괄 이사 겸 리서치 헤드는 "2025년 거래 규모가 사상 최대인 22조 9000억 원을 기록한 이후, 가격과 수익 안정성에 대한 신뢰가 개선되면서 자본이 시장으로 복귀하고 있다. 향후에는 자산별 차별화가 성과를 좌우하는 핵심 요소가 될 것이며, 시장 양극화는 서울 오피스 시장의 구조적 특징으로 자리 잡을 것이다"라고 의견을 더했다.
임차인 시장: 수요 이탈이 아닌 구조적 재배치
2025년 서울 전역에서 나타난 기업 이전은 비용 절감을 위한 이탈이 아니라 근무 전략의 근본적 변화를 반영한다. 주요 임차인들은 하이브리드 근무, 협업, 인재 유치를 지원하기 위해 오피스 공간을 통합•고급화•재편하고 있다.
임차인의 의사결정은 점점 건물 품질, ESG 성과, 접근성, 근무 환경 경험에 의해 좌우되고 있다. 그 결과 수요는 핵심 입지와 신규 공급 오피스로 계속 집중되는 반면, 보수되지 않은 노후 자산은 경쟁 압박에 직면하고 있다. 이러한 흐름은 런던, 뉴욕, 싱가포르, 도쿄 등 글로벌 핵심 도시에서 관찰되는 추세와 유사하다.
자본시장: 회복의 본격화
서울 오피스 투자 시장은 2025년 금리 안정, 금융 여건 개선, 기관 자본의 복귀에 힘입어 강한 회복세를 보였다. 중심 업무 지구(Central Business District, CBD), 강남 업무 지구(Gangnam Business District, GBD), 여의도 업무 지구(Yeouido Business District, YBD)의 핵심 및 프라임 자산은 안정적인 임대 기초 여건과 장기 투자자 신뢰를 바탕으로 강력한 하방 방어력을 입증했다.
전통적인 핵심 지역을 넘어 성수–서울숲, 마곡, 판교–분당, 상암 DMC 등 기능 중심 오피스 클러스터로 투자자 관심이 확대되고 있으며, 이는 오피스 수요의 보다 광범위한 재배치를 반영한다.
공급 및 개발 사이클
건설비 상승과 인허가 지연으로 인해 서울의 다음 주요 공급 사이클은 2028~2029년으로 미뤄졌으며, 현재의 제한적인 신규 공급 국면이 연장되고 있다.
2026년에는 G1 서울, 르네스퀘어(Rene Square), 을 타워(Eul Tower) 등 일부 공급이 예정돼 단기 흡수력을 시험할 전망이지만, 사전 임대 추이를 볼 때 프라임 자산에 대한 수요는 유지되고 있는 것으로 나타난다. 개발 파이프라인 지연은 프라임 자산의 임대료 안정성을 지지하는 한편, 중기적으로 시장 사이클의 변곡점을 형성할 것으로 예상된다.
권역별 전망
- CBD: 대규모 기업 이전에 따른 단기 공실 변동성, 자산 재배치 가속화, 주요 공급 사이클은 2028~2029년으로 지연
- GBD: 제한적인 개발 파이프라인으로 인한 낮은 공실률, 본사 수요 및 자가 사용 수요에 의해 지지됨
- YBD: 금융 부문 수요의 회복력, 포트폴리오 재편과 재개발에 따른 임차인 재편, 향후 공급은 대부분 자가 사용 중심
글로벌 자본에 있어 서울의 중요성
- 아시아 4위 경제 규모
- 기술, 금융, 콘텐츠, 바이오 및 첨단 제조 분야의 글로벌 허브
- 아시아에서 가장 유동성이 높은 오피스 투자 시장 중 하나
- 탄탄한 국내 기관 투자자 기반
- 해외 투자자 참여 확대 추세
